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“自主拆迁”将成城市拆迁新模式？
任明超 李松涛 |
2008年02月22日07:56 来源：中国青年报
城市拆迁是政府一道永无止境的难题吗？海南省三亚市对此作了否定的回答，他们正在探索的“自主拆迁”新模式，有望解决城中村的拆迁难题。按照当地政府的说法，这种模式有望在三亚快速推广。
“自主拆迁”模式试点单位――三亚市月川居委会党支部书记林世耀介绍，这一城中村拆迁新模式的基本内容是：拆迁主体由居委会和村民成立的拆迁公司取代政府，地块中标公司（即开发公司）将一定的合理的拆迁费用支付给这个拆迁公司，三亚市政府还将把部分地价款作为土地收益返还给月川开发公司，作为该公司在月川居委会开发下一轮拆迁的费用，并拿出一部分发展社区经济和生产，让老百姓得到更多实惠。所有的盈利将由拆迁公司和参股居民按股份分红。
月川居委会管辖范围是三亚最大的城中村，属于三亚旧城区，又是新城区的规划范围，之前三亚曾试图对该居委会的几个地块进行拆迁，但由于安置不好和补偿过低等问题，一直没有成功。
月川居委会的拆拆公司成立于2007年6月，注册资金50万元，居委会占有30％的股份，另外下辖的7个居民小组则按人口的不同分别占有剩下的70％股份，居委会的每一个居民都成了拆迁公司的股东，他们将自己负责辖区内的拆迁工作。
林世耀介绍，拆迁公司成立的“第一炮”就是协助政府征用了长期以来无法征下来的市行政中心用地196亩，涉及到的140户居民已全部拆迁完毕。
第二次的拆迁则因为媒体的报道引起了更大范围的关注。
这次的拆迁地块位于月川新城，面积12.93亩，拆迁面积约2．1万平方米，用途为居住用地，使用年限70年，涉及户籍居民仅80户300多人，但在此居住的外地人口却有近1900人。
经过几轮评估，政府、竞标单位和居委会均认可了拆迁安置费大约为2731万元，而在随后的2007年10月29日下午，这一试点地块的地价款从39万元／亩挂牌，最后以220万元／亩成交。地价款加上拆迁费用，竞标成功的开发商铭远公司拿下这块地每亩花了431万余元。
月川居委会拆迁公司拿下拆迁项目后，立即开始进行广泛宣传，采取分工包点负责的做法，不集中开会，而是利用好友、亲戚，不分昼夜，深入每家每户做工作。在长期一起生活的居民相互监督下，丈量更精确，补偿标准也让所有被拆迁户心服口服。
这一过程在三亚市房产局政策法规与拆迁科科长林森看来很完美，政府不用再去协调解决具体琐碎的纠纷，居委会的拆迁公司与被拆迁户很熟悉，哪一家的违章建筑是什么时候建的，怎么建起来的，是否应该付给拆迁补偿，他们往往比政府部门更清楚。
试点地块的拆迁工作目前已经完成，虽然月川居委会和三亚市政府目前尚未公布“居委会拆迁公司”的拆迁账目，但月川居委会的所有居民已开始尝到了甜头，一林姓居民告诉记者，刚刚过去的春节，居委会给每个股东都发了800元的过节费。
林世耀则说，成立拆迁公司后，“强制拆迁”变成了“自主拆迁”，被拆迁的居民得到了很好的安置，居委会也已见效益。现在，月川居委会已将500万元作为补贴居民养老基金专款专用存入银行账户，每月给原户籍在月川的60岁以上的老人每人发放100元，今后逐步增加。
看着月川居委会的拆迁公司红红火火，三亚市的其他居委会也开始眼红。三亚市委常委、常务副市长严之尧介绍说，目前，三亚东岸、榕根、海罗、海棠湾、鹿回头等地的居委会都在主动申报成立拆迁公司。
“居委会拆迁公司”同样引起了海南省主要领导的关注，2月19日至2月21日，在海南省建设厅副厅长向多银的带领下，省领导批示成立的调研组来到了三亚，对这一模式进行调查。
在2月19日的座谈会上，调研组带着学习经验和总结不足的态度对“居委会拆迁公司”模式提出了一些问题，这些问题也是前期媒体报道中提出的质疑：“居委会拆迁公司”是否有拆迁资质？是否有拆迁许可证？是否与被拆迁户签订了拆迁协议？真的是所有被拆迁户都满意？谁来监督“居委会拆迁公司”的公正、公平？
参与座谈会的三亚市相关部门则一一回答：“居委会拆迁公司”尚未办理拆迁资质和拆迁许可证，但与所有被拆迁户都签订了拆迁协议，当然会有个别人对此次拆迁不是很满意，不过最终还是得到了解决，而如果“居委会拆迁公司”出现显失公平的问题，理所当然应该由市政府房产局进行监督和裁决。
对于“居委会拆迁公司”目前存在的问题，三亚市委常委、常务副市长严之尧认为，“自主拆迁”的模式还处在探索阶段，存在的问题需要进一步解决，各种机制也会加以完善和改进。他在座谈会上总结了“居委会拆迁公司”这一“自主拆迁模式”的14大积极作用，他认为最核心的积极作用就是有利于维护被拆迁户的利益。
严之尧说：“以前的拆迁都是交给公司，并不知道他们能不能做好拆迁，百姓愿意不愿意接受他们的拆迁。虽然现在也有规定，拆迁公司要通过竞标获得拆迁项目，但实际上，假如市场运作比较好的公司，它不会来竞标的，只有一类公司――专门‘吃政府饭’，跟政府关系很好，能调用公安、武警的才来竞标。天天和相关政府官员‘吃饭、喝酒’的这些人来竞标，被拆迁户的补偿自然会压到最低，老百姓肯定会不满意，产生社会矛盾。现在政府掌握大标准，居委会掌握小标准，被拆迁户得到了最大补偿，自然能够实现和谐拆迁。”
法学专家：“居委会拆迁公司”难保拆迁户利益
“三亚市月川居委会成立的这个拆迁公司不合法。”北京市房地产法研究会咨询专家河山这样说。
这个“居委会拆迁公司”在三亚市工商局进行了注册，业务范围中也有城市拆迁这一项，并进行了实际的拆迁活动，但并没有取得拆迁资质和拆迁许可证。在河山看来，这就是不合法的拆迁行为，因为没有取得拆迁资质和拆迁许可证是不能在工商部门注册开展拆迁业务。
尽管月川居委会的这种拆迁方式得到了当地政府的肯定，被认为是一种新的拆迁模式，但河山觉得，这种由居委会和村民自己成立的拆迁公司跟其他的拆迁公司并没有本质区别，所做的拆迁工作都一样。
“居委会跟村民都很熟悉，能减少野蛮拆迁的出现，但这种做法并不好。”中国建筑管理与房地产研究中心执行主任、北京市才良律师事务所主任王才亮说。
同河山一样，王才亮也认为这样的拆迁公司不合法。此外，他还认为这样的拆迁方式会损害被拆迁户的利益。
按照王才亮的分析，一个城中村的所有拆迁费用都应该归被拆迁户所有，“居委会拆迁公司”虽然能减少野蛮拆迁的发生，但作为一个要盈利的公司，必然会挤占一部分拆迁费用。他说，所有的拆迁公司都不能赚取拆迁费，只能向开发商收取拆迁代办费或者服务费。
“这种拆迁公司跟其他的拆迁公司一样，其最根本的缺陷在于仍然没有避开开发商这个环节。”王才亮说。
在王才亮看来，城中村改造也好，旧城改造也好，完全可以由居委会和当地居民自行改造。比如按照规划自行拆迁，找专业的设计师设计，找施工队建造房屋，完全不需要经过开发商这个环节。
但是按照我国《城市房地产管理法》的规定，并不允许单位、个人自行建筑房屋。“我国对房地产开发设置了制度上的障碍，所以个人集资建房走不通。”王才亮说，如果能在制度上作出调整，就能有效减少拆迁、房屋建造等过程中的问题。
地方政府垄断土地，开发商垄断房屋建设，大开发商垄断房地产行业。这是王才亮总结出的我国房地产领域的三大垄断。在他看来，正是这些垄断导致了在土地、拆迁、建造房屋等环节上的问题，也导致房价问题一直得不到解决。
“自主拆迁”模式试点单位――三亚市月川居委会党支部书记林世耀介绍，这一城中村拆迁新模式的基本内容是：拆迁主体由居委会和村民成立的拆迁公司取代政府，地块中标公司（即开发公司）将一定的合理的拆迁费用支付给这个拆迁公司，三亚市政府还将把部分地价款作为土地收益返还给月川开发公司，作为该公司在月川居委会开发下一轮拆迁的费用，并拿出一部分发展社区经济和生产，让老百姓得到更多实惠。所有的盈利将由拆迁公司和参股居民按股份分红。
月川居委会管辖范围是三亚最大的城中村，属于三亚旧城区，又是新城区的规划范围，之前三亚曾试图对该居委会的几个地块进行拆迁，但由于安置不好和补偿过低等问题，一直没有成功。
月川居委会的拆拆公司成立于2007年6月，注册资金50万元，居委会占有30％的股份，另外下辖的7个居民小组则按人口的不同分别占有剩下的70％股份，居委会的每一个居民都成了拆迁公司的股东，他们将自己负责辖区内的拆迁工作。
林世耀介绍，拆迁公司成立的“第一炮”就是协助政府征用了长期以来无法征下来的市行政中心用地196亩，涉及到的140户居民已全部拆迁完毕。
第二次的拆迁则因为媒体的报道引起了更大范围的关注。
这次的拆迁地块位于月川新城，面积12.93亩，拆迁面积约2．1万平方米，用途为居住用地，使用年限70年，涉及户籍居民仅80户300多人，但在此居住的外地人口却有近1900人。
经过几轮评估，政府、竞标单位和居委会均认可了拆迁安置费大约为2731万元，而在随后的2007年10月29日下午，这一试点地块的地价款从39万元／亩挂牌，最后以220万元／亩成交。地价款加上拆迁费用，竞标成功的开发商铭远公司拿下这块地每亩花了431万余元。
月川居委会拆迁公司拿下拆迁项目后，立即开始进行广泛宣传，采取分工包点负责的做法，不集中开会，而是利用好友、亲戚，不分昼夜，深入每家每户做工作。在长期一起生活的居民相互监督下，丈量更精确，补偿标准也让所有被拆迁户心服口服。
这一过程在三亚市房产局政策法规与拆迁科科长林森看来很完美，政府不用再去协调解决具体琐碎的纠纷，居委会的拆迁公司与被拆迁户很熟悉，哪一家的违章建筑是什么时候建的，怎么建起来的，是否应该付给拆迁补偿，他们往往比政府部门更清楚。
试点地块的拆迁工作目前已经完成，虽然月川居委会和三亚市政府目前尚未公布“居委会拆迁公司”的拆迁账目，但月川居委会的所有居民已开始尝到了甜头，一林姓居民告诉记者，刚刚过去的春节，居委会给每个股东都发了800元的过节费。
林世耀则说，成立拆迁公司后，“强制拆迁”变成了“自主拆迁”，被拆迁的居民得到了很好的安置，居委会也已见效益。现在，月川居委会已将500万元作为补贴居民养老基金专款专用存入银行账户，每月给原户籍在月川的60岁以上的老人每人发放100元，今后逐步增加。
看着月川居委会的拆迁公司红红火火，三亚市的其他居委会也开始眼红。三亚市委常委、常务副市长严之尧介绍说，目前，三亚东岸、榕根、海罗、海棠湾、鹿回头等地的居委会都在主动申报成立拆迁公司。
“居委会拆迁公司”同样引起了海南省主要领导的关注，2月19日至2月21日，在海南省建设厅副厅长向多银的带领下，省领导批示成立的调研组来到了三亚，对这一模式进行调查。
在2月19日的座谈会上，调研组带着学习经验和总结不足的态度对“居委会拆迁公司”模式提出了一些问题，这些问题也是前期媒体报道中提出的质疑：“居委会拆迁公司”是否有拆迁资质？是否有拆迁许可证？是否与被拆迁户签订了拆迁协议？真的是所有被拆迁户都满意？谁来监督“居委会拆迁公司”的公正、公平？
参与座谈会的三亚市相关部门则一一回答：“居委会拆迁公司”尚未办理拆迁资质和拆迁许可证，但与所有被拆迁户都签订了拆迁协议，当然会有个别人对此次拆迁不是很满意，不过最终还是得到了解决，而如果“居委会拆迁公司”出现显失公平的问题，理所当然应该由市政府房产局进行监督和裁决。
对于“居委会拆迁公司”目前存在的问题，三亚市委常委、常务副市长严之尧认为，“自主拆迁”的模式还处在探索阶段，存在的问题需要进一步解决，各种机制也会加以完善和改进。他在座谈会上总结了“居委会拆迁公司”这一“自主拆迁模式”的14大积极作用，他认为最核心的积极作用就是有利于维护被拆迁户的利益。
严之尧说：“以前的拆迁都是交给公司，并不知道他们能不能做好拆迁，百姓愿意不愿意接受他们的拆迁。虽然现在也有规定，拆迁公司要通过竞标获得拆迁项目，但实际上，假如市场运作比较好的公司，它不会来竞标的，只有一类公司――专门‘吃政府饭’，跟政府关系很好，能调用公安、武警的才来竞标。天天和相关政府官员‘吃饭、喝酒’的这些人来竞标，被拆迁户的补偿自然会压到最低，老百姓肯定会不满意，产生社会矛盾。现在政府掌握大标准，居委会掌握小标准，被拆迁户得到了最大补偿，自然能够实现和谐拆迁。”
法学专家：“居委会拆迁公司”难保拆迁户利益
“三亚市月川居委会成立的这个拆迁公司不合法。”北京市房地产法研究会咨询专家河山这样说。
这个“居委会拆迁公司”在三亚市工商局进行了注册，业务范围中也有城市拆迁这一项，并进行了实际的拆迁活动，但并没有取得拆迁资质和拆迁许可证。在河山看来，这就是不合法的拆迁行为，因为没有取得拆迁资质和拆迁许可证是不能在工商部门注册开展拆迁业务。
尽管月川居委会的这种拆迁方式得到了当地政府的肯定，被认为是一种新的拆迁模式，但河山觉得，这种由居委会和村民自己成立的拆迁公司跟其他的拆迁公司并没有本质区别，所做的拆迁工作都一样。
“居委会跟村民都很熟悉，能减少野蛮拆迁的出现，但这种做法并不好。”中国建筑管理与房地产研究中心执行主任、北京市才良律师事务所主任王才亮说。
同河山一样，王才亮也认为这样的拆迁公司不合法。此外，他还认为这样的拆迁方式会损害被拆迁户的利益。
按照王才亮的分析，一个城中村的所有拆迁费用都应该归被拆迁户所有，“居委会拆迁公司”虽然能减少野蛮拆迁的发生，但作为一个要盈利的公司，必然会挤占一部分拆迁费用。他说，所有的拆迁公司都不能赚取拆迁费，只能向开发商收取拆迁代办费或者服务费。
“这种拆迁公司跟其他的拆迁公司一样，其最根本的缺陷在于仍然没有避开开发商这个环节。”王才亮说。
在王才亮看来，城中村改造也好，旧城改造也好，完全可以由居委会和当地居民自行改造。比如按照规划自行拆迁，找专业的设计师设计，找施工队建造房屋，完全不需要经过开发商这个环节。
但是按照我国《城市房地产管理法》的规定，并不允许单位、个人自行建筑房屋。“我国对房地产开发设置了制度上的障碍，所以个人集资建房走不通。”王才亮说，如果能在制度上作出调整，就能有效减少拆迁、房屋建造等过程中的问题。
地方政府垄断土地，开发商垄断房屋建设，大开发商垄断房地产行业。这是王才亮总结出的我国房地产领域的三大垄断。在他看来，正是这些垄断导致了在土地、拆迁、建造房屋等环节上的问题，也导致房价问题一直得不到解决。
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