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地价调查：开发商和地方政府究竟谁在裸奔
文章来自董金社博客
中国房价高引起民怨沸腾，一开始社会将矛头对准房地产开 发商，说他们为获得暴利硬生生推高房价，官商勾结，败坏社会风气云云。任志强先生认为，中国高房价的罪魁祸首是政府，各级地方政府将地价抬高了，逼着开发 商提价，根子在政府，并以各种数据证明自己的论点，其中北京广渠门10号地被深入解剖，说明政府拿的多。这样一来，逼着国家出招调查清楚，到底什么原因导 致了高房价。据悉，国土部近期已经向地方下发“国土资电发(2009)34号地价调查表”,要求地方填报具体的房地产项目土地出让价款，以及房屋售价等。 开发商和地方政府，到底谁是推高房价的幕后黑手，不久将大白于天下。
在调查结果出来之前，让我学学《皇帝的新衣》中的那个小男孩说说“who has nothing on?”是谁将要裸奔？我看，准是开发商。
若我们考察一下房地产开发商发家的历史，就会看到，“土地增值”是其利润的主要源泉。而在土地增值税征收不到位的情况下，这部分利润全部进了开 发商的口袋。这一点，任志强们不会不知道，怎么能装聋作哑呢？开发商为什么大肆囤地，搞什么一级开发？意在取得土地增值收益。在过去的几年里，房价上升迅猛，大凡在2005年前后囤地搞开发的，都获得了不菲的土地增值收益，当时土地增值税还是事后征收(谁都知道事后征收根本不可能收到什么，这两年国家才改为销售即预征)，利润不可谓丰厚。房价又要上涨了，过去几年囤地的开发商，又可以从土地增值中获得可观受益了。
在2007~8年，房地产火热的事后，各地开发商大肆囤地，高价举牌，“地王”不断涌现。例如北京北辰集团在长沙高价拿地，富力集团在北京高价 举牌，这样的例子太多了，他们看中的就是增值潜力。按马克思政治经济学说，土地增值部分由地主创造，部分由土地集约使用创造，政府作为地主的代表者，当然 有权利拿走自己创造的部分，可在实际操作过程中，往往不容易得到，若严格执行的话，开发商得到的应该是社会平均利润率。
现在的情况是，开发商项目销售率润率低于15%的不干，所谓销售利润率就是纯利润除以销售额的百分比，一套100万的房子，要挣15万，三年周 期的话，每年5%，倒是不算高。可是，这种算法迷惑性太大，大大低估了利润率。因为，销售在后期实现，销售价格本身就含有利润，这样的指标根本不科学，不 是好指标，但它有迷惑力。
按成本利润率计算，也有不合适的地方。这两年，房地产开发商的成本土地和城市配套是刚性的，不得不拿出来，剩下的，如建安工程费，一则可以垫资 或者变相垫资，二则靠销售回款，自有资金是用不了多少的。若完全成本3000元的化，开发商自有资金成本最多2000元，其余的循环使用、拖欠以待销售回 款即可。所以，开发商的利润率将会成倍提高。
还有呢，人民银行规定房地产项目的资本金比例是35%(现在改为20%)，也就是说他有一个亿，可以贷两个亿，我们在计算利润的时候，应该按1个亿计算，我们称之为投资利润率。若按投资利润率计算，开发商的年化利润率一般不会低于50%，已经是相当高了。
所以，高房价的根本原因在于房地产暴利，是谁造成的暴利呢？这有需求的原因，房价再高也有人买，你说这不是邪门了吗？政府的高地价只不过挤压了 开发商的利润而已，所以，他们的代表人物任志强就跳出来反对，因为政府动了他们的奶酪。有些人主张土地出让金逐年缴纳，以降低房价，我看这些人太天真。这 相当于土地分期付款，房价将更高，买房者的负担暂时低了，将来的负担更重了。
专家也有一组数据反映土地价格与房价的关系，以2002年至2006年为例，五年中新建商品住宅价格增幅多年保持较高水平，全国商品房价格同比 增幅分别为3.69%、4.84%、17.76%、14.04%和6.79%,2006年商品房均价达到3383元/平方米；而同期地价水平(楼面地价) 增幅为4.39%、4.68%、6.08%、4.20%和5.19%,2006年平均楼面地价水平仅为934元/平方米。自2001年经营性用地出让实施 招拍挂制度以来，土地交易价格同步提升的事实客观存在，但地价同比增幅相对稳定且均低于同期商品房价格增幅，商品房价格偏离地价水平越来越远。
就二三线城市而言，地价在商品房中的成本约占三分之一，建安工程费占三分之一，其余的占三分之一(税费、利润)。在房价节节攀升中，地价所起的 作用是很小的。而建安工程费在2007~2008年上半年则达到顶峰，可贡献度也不大。利润都跑到哪儿去了？绝大部分变成了开发商的利润了，只要我们看一 看房地产上市企业的业绩报表，就会明白，何必全国兴师动众地去调查？窃以为，开发商所犯的致命错误是以个案代表一般，以北京、上海、广州等城市的开发成本 代替全国，结果不会对开发商有利。
全国房地产用地调查，是开发商逼的，是他们以个别案例代替全国的惩罚。若果事实证明开发商们集体裸奔，无疑是对全国的房地产开发商是最大的利空。
让我们准备好充足的口水，等待调查结果出台，若开发商是造成高房价的原因，咱就朝它们喷，号召国家加税；若是地价惹的祸，咱就喷向政府，呼吁地方政府打发慈悲，怜惜天下苍生，如何？
【转自】http://sz.house.sina.com.cn/news/2009-07-01/173042844.html
国土资源部将全面清理批而未用土地
新华网北京７月１日电（记者王立彬）针对我国城市建设用地批而未用现象十分突出的问题，国土资源部将开始全面清理活动。对用地供地率无法明显提高的地区，将暂停建设用地审批受理。
记者１日从国土资源部获悉，目前，我国部分地区普遍存在一方面土地利用计划指标紧张，另一方面城市建设用地批而未征、征而未供现象突出。为此，国土资源部近日决定将清理批而未用土地等纳入“双保行动”，并作为后续阶段重点任务之一。
根据国土资源部《关于在保增长保红线行动中加快处理批而未用土地等工作的通知》， 县级以上地方国土资源管理部门要按照有关用地批准文件、实施方案批准文件逐项核查，对２００７年和２００８年所有批而未用土地进行清理统计，逐项登记，建 立数据库，分别提出处理意见。清理结果逐级上报至省级国土资源管理部门。今年下半年开展的土地例行督察工作，也将把对建设用地批后使用情况和清理批而未用 土地情况作为重点内容。
国土资源部要求分类处理批而未用土地。对批而未用土地的处理，要优先用于扩大 内需急需用地项目。省级国土资源部门要加强督促检查，抓紧办理相关手续。农用地转用批准后，满两年未实施征地和用地的，批准文件自动失效。已实施征地，满 两年未供地的，在下达下一年度农用地转用计划时，扣减相应指标。由于项目自身原因造成未供地的，及时调整给急需用地项目。不及时办理供地手续又不愿意调剂 的项目，督促用地单位限期办理供地手续，限期开工建设，否则到期依法取消项目用地。
国土资源部要求，省级国土资源管理部门要在汇总全省（区、市）批而未用地土地 清理结果基础上，制定分类处理意见，组织具体实施。根据清理情况确定批而未用地土地重点清理地区，对批而未用比例较高的地（市），要加大督促整改力度。到 今年９月，对用地供地率仍未明显提高的地区，将暂停建设用地审批受理。
【转自】http://news.xinhuanet.com/fortune/2009-07/01/content_11634798.htm
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