房价飞涨“杀伤”实体经济【转】

实体经济嗷嗷待哺 股市楼市正在吹大复苏泡沫

　这是一场“虚与实”的对话，实体经济与虚拟经济面对面交流，与火热的股市与兴旺的楼市形成鲜明对比的是，实体经济很多方面还难言真正踏上复苏之途。虚者颇有志得之意，实者则有忡忡之心。

　 　这又是一场没有结论的对话，一则在全球经济大背景下，我们仍需走一步看一步，不能因为虚拟经济走牛而忘记复苏路上还有诸多不确定性。二则这也注定是屁股 决定脑袋的对话，各说各话。自然，一千个读者心目中有一千个林黛玉，大家背景不同，投资策略、系统不同，各取所需罢了。

　　只是需要指出的是，“在别人恐惧时我贪婪，在别人贪婪时我恐惧，”我把敢于年初重仓虚拟经济者称之为有胆有识，有大智慧的人。而在时下奋勇杀入者实在比之差了层次。

　　“信心比黄金还要重要”，回想总理年初时的话，不知大家有何回味。

　　-特邀嘉宾

　　宋继军 中华全国工商联冶金业商会副秘书长、河北省冶金行业协会副会长

　　庞建国 全国房地产经理人联盟河北分盟轮值主席、河北彬彤集团副总裁

　　于中卿 衡水神太公司总经理 热心读者

　　郭 琳 长城伟业期货有限公司石家庄营业部副总经理、首席分析师

　　于树中 石家庄国大集团房地产开发有限公司董事长

　　郑旭东 中信建投证券有限责任公司石家庄裕华东路营业部销售主管

　　-主持人：本报经济新闻部张惠军

　　-场地支持：石家庄燕春花园酒店绿茵阁

　　-速录：河北学习村企业管理培训机构

　　股市火，楼市旺

　　短短9个月，股市就成功地从1664点反弹至3400以上，顺利“翻番”；而楼市也在最近几个月呈现“量价齐升”的井喷势头，一些地区的房价甚至两月内又回到历史最高点。

　 　近段时间以来，我国房地产市场与股票市场出现了异常的火爆场面，让人感觉经济复苏的速度过快，甚至有些很不踏实的感觉。本期经济圆桌一开始，嘉宾们就为 此展开了争论：泡沫来了吗？“股市9个月翻番，其实经历了四个阶段，而且每个阶段都有明确的上涨动力。”郑旭东说，早在去年10月份，大家都在讨论第二波 金融危机是否会来临时他就认为，我国的股市将“顶风逆水向前行”。

　　有统计显示，自去年10月28日以来，截至今年7月28日的9个月时间，股市就成功地从1664点反弹至3400以上，顺利“翻番”；而在1581家可交易的股票中，累计涨幅超过200%的股票也超过500家，涨幅超过100%的则多达1281家。

　 　在郑旭东看来，国家利好政策的不断抛出，时刻影响着当前的股市：去年10月到年底，股市上涨的动力来自国家“4万亿投资”政策；第一季度股市的上涨，则 是因为十大产业振兴规划；第二季度的动力，就是产业规划细则的不断出台和大量信贷集中释放；而目前，这种适度宽松的金融环境仍在继续。

　　与股市相比，楼市的迅速逆转同样让人“做梦都想不到”。

　 　“去年这个时候，我们楼盘开盘定价都成了问题。5400元的房价一出来，就被消费者抛弃了，只好降到4300元。”于树中说，但今年3月份以来，楼市的 变化让他感到意外。以国大地产的5个楼盘做样本来分析，目前的情况都非常乐观。“就连我们在滹沱河附近的福门里项目，也销售火爆。”他说，项目一期600 多户目前已经卖完了，二期580多户现在的意向客户都1000多人了。甚至，他们一个项目，上个月的周六周日两天，就卖出去60%的房源。

　　就在股市、楼市火爆的大潮中，最近钢铁、有色金属等原材料的价格也开始快步上涨。伴随着这些基础原材料价格的膨胀，经济复苏的判断逐渐被人们接受，同时是否出现泡沫的话题，也浮出了水面。

　　是否吹大复苏泡沫？

　　目前经济的复苏更多是因为国家投资刺激和宽松金融政策；而股市、楼市的上行，主要基于两方面的预期：经济复苏和通货膨胀。

　　“有人说股市就像啤酒一样，没有泡沫它就不好喝了，可是话说回来，泡沫太多了，我们也吃不消。”主持人说，我们又该如何看待当前的经济形势？

　　宋继军认为，目前的中国经济只能说是企稳、回暖，还没有达到恢复、上升。“通胀的提醒是没有必要的。”他说，以钢铁为例，尽管最近价格上扬，但价格并不高。我们可以说预防通胀，是因为目前的投资太大了。

　 　对于楼市，庞建国则明确表示，没有泡沫。“我们从哪儿看房地产有没有泡沫？从二手房。我这个房子买来了，过两年再卖，比现在的房价还要高，这有泡沫吗？ 没有。”他说，以目前石家庄的楼市为例，尽管成交量增速很快，但价格涨幅有限。要是和2007年比，这只能说是回升，不能说是涨。“为什么说房地产没有泡 沫，还有一个原因，就是这个市场是全国性的而不是区域性的。北京、上海、深圳的房价为什么那么高？它是全国的有钱人在买。”“事实上，中国人对房子的需 求，是多层次的。”于树中认为，首先是居住需求，然后是投资需求，之后可能就是心理需求了：房子成了一个人成功的标志之一。“在这个意义上，房价不仅仅是 它本身的价值，还融进了很多其他因素。”

　　对于近期钢铁等原料价格的上涨，郭琳认为是国家投资加大的结果。“通过政府主导的固定资产投 资以及房地产行业的持续回暖(房地产成交量已增至2007年来最高水平)，支撑了建筑钢材需求的增长。同时，汽车(110万辆的历史高产能)、家电等机械 行业也增长明显。”他说，4月份开始，国内大量基础设施建设进入施工高峰期，大量新增工程保证了今后一段时间里建筑钢材需求的稳定性。

　　不容忽视的一个事实是，上半年，中国新增信贷高达7.37万亿，超过新中国成立以来任何一年的信贷投放总量，这自然会加速资产价格的膨胀和通胀的压力。

　 　目前经济的复苏更多是因为国家投资刺激和宽松金融政策；而股市、楼市的上行，主要居于两方面的预期：经济复苏和通货膨胀。“伴随这轮股市的回升，自然是 资产价格的膨胀。”有嘉宾认为，因为资产价格的提升，几乎是不会和经济发展同步的，股市指数先行于经济指标，上行时股市提前出现泡沫，下行时股市会提前收 缩，这是大多数人的共识。在经济复苏刚刚冒出春芽的阶段，市场难言泡沫四起。

　实体经济嗷嗷待哺

　　不容忽视的现实是，当前金融机构间充沛的流动性，还没有很好地流向真正的目的地——— 实体经济。

　 　低通胀、高增长、宽松的流动性以及温和的政策，都为资产价格上涨创造了理想环境，财富效应可能进一步推动消费，繁荣的房地产市场将会刺激房地产投资。但 不容忽视的现实是，当前金融机构间充沛的流动性，没有很好地流向真正的目的地——— 实体经济。“当前资产价格上涨所面临的风险是不言而喻的。”宋继军忧 心忡忡地说，上半年中国经济的回暖根基很不稳定；而流动性追逐各类资产，虽然稳定了金融市场，但实体经济却依然嗷嗷待哺，复苏基础非常薄弱。

　 　对此，来自衡水的小企业主于中卿则感触更深。“虽然国家推出了几万亿的投资计划，但我们这样的中小企业却没有任何感觉。”他说，国家应该从金融方面大力 支持中小企业。上半年是7万多亿的贷款，应该到我们中小企业很大一部分才对，但是我们中小企业基本上没有见到国家的贷款。“国家这些贷款如果在我们这里有 相当一部分，我想，中国的经济很快就会有一个快速的发展。”“目前美国(包括中国)宽松的货币政策给经济输入的流动性，并没有完全传导至实体经济。这些流 动性依然是在金融机构内部流动。”郭琳说，刚刚经历过如此经济危机，实体经济收缩明显，绝大多数企业不会贸然进入扩张期，实体经济对于资金的需求非常疲 软。“这一点也很好地解释了为什么美国国债收益率持续走高，美国及中国股票市场和商品期货市场暴涨了。”

　　庞建国则认为，货币政策给经 济输入的流动性，将会逐步传递到产业链下游的实体经济。“刚才你说的股票，哪个好？这要看哪个板块活跃，而这又跟流动性的走向几乎是一致的：房地产之后是 钢材，钢材之后是建材，建材之后是门窗。”他说，为何我们现在要把金融政策延续下去？比如说门窗这一块，我们可能到了小五金行业，这才能完成制造门窗的整 个产业链，而制造水泥得打石头。“只有传递到这一步，才完成整个产业链，也才流动到实体经济。”

　　急需摆脱“大起大落”怪圈

　　在当前的扩张政策下，过剩产能被姑息将给我国中长期的增长和经济的转型带来隐患。

　 　“经济复苏的关键是消费的复苏。”郭琳提醒，关键的消费并没有实质性好转。“从美国情况来看，储蓄率的攀升已经超过历次危机时的水平。如果消费者能从之 前的经济危机中走出来，恢复之前的消费能力，那么经济的复苏指日可待，否则，我们看到的目前一切复苏景象，包括商品、股票等，都只是空中楼阁，没有实际支 撑。”

　　对于当前热炒的“经济回暖”话题，经历了几轮经济周期的宋继军一直保持了高度的谨慎。“一定要引导大家对当前的经济形势有正确 的认识。”年过六旬的他，以自己数十年经济工作的经验和感悟，饱含感情而又毫不客气地指出，多年以来的投资导致的产能过剩、产业集中度不高和有涨有落的经 济周期，必须清醒地直面。“每次经济危机之后，都有一个去库存化、去产能化的阶段。这也是观察经济复苏的重要环节。”郑旭东说，现在GDP的速度明显恢 复，但是微观实体经济的恢复，远远落后于宏观的GDP，那么实体经济能不能够跟随上涨，去库存化、去产能化的关键，这主要就看三四季度的表现。

　 　郭琳也赞同宋继军的观点，他认为，经济指标出现回暖，让大家对经济复苏充满信心，但现在的经济依然是处在衰退中，这个前提需要明确。“虽然情况不会进一 步恶化已经成为市场共识，但走出衰退并不十分顺利。”他指出，金融机构间充沛的流动性，没有很好地流向实体经济，而是流向了股票市场、商品期货市场，推高 了资产价格。“而实际的工业恢复非常缓慢，不足以支持如此高的涨幅，下游订单情况在低位维持，工业活动还是滞后于订单增长。”

　　宋继军最后不无担忧地提醒，当前经济急需摆脱“大起大落”的怪圈。“我们不能再这样恶性循环下去了。”他建议，直面当前的经济形势，急需做到“三个实在、一个平稳”：实实在在抓刺激消费、实实在在抓结构调整、实实在在抓实体经济的生产经营；平平稳稳抓发展。

　 　“有高峰必有深谷。”他进而强调，要想避免大起大落，必须得实现三个实实在在。“要尊重经济周期规律，抓结构调整就要扎扎实实抓它两三年，调整不是简单 重复，而是优化、升级、转型；然后，再谈经济恢复、上升，否则，还得掉进大起大落、暴涨暴跌的恶性循环，破坏整个经济发展。”
【转自】http://house.people.com.cn/GB/132241/9776401.html

房价飞涨“杀伤”实体经济

国家统计局网站刊发来源中国信息报的文章称，我国国民经济回升基础尚不稳固，回升态势还不稳定的情况下，房价如此高涨，让人担忧，必须有所警惕。

　　文章指出，我国房地产开发资金构成与国外相比，存在企业自有资金不足、过分依靠银行贷款的问题，房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上。目前全国 房地产银行贷款依赖水平在５０％左右，而部分大型城市开发商对银行信贷资金的依赖程度已高于８０％。银行风险同房价上涨成正比例增加，一旦房价较大幅度下 降，地产金融危机不可避免。

　　民 生

　　高房价成为制约居民消费的障碍

　　上半年我国房地产市场的走势令人惊异。３月份以前依然延续着２００８年年末的疲弱，之后出现了戏剧性的变化房屋销售面积迅速增长，房价快速飙升，尤其是北京、上海、深圳、广州等主要城市房价节节攀升，引起业内业外一片惊呼。

　　国家统计局全国房地产市场运行情况数据显示，１－６月全国商品房销售面积３４１０９万平方米，同比增长３１．７％。商品房销售额１５８００亿元，同比增长５３．０％。

　　房价的高涨，一方面带来了土地开发的热情，带来投资的上升，拉动了经济的增长另一方面却如一把双刃剑，成为制约城市居民消费的障碍，给我国当前最为急 迫的启动内需带来负面影响。因为高房价使大多数购房者背上了沉重的债务负担，只能省吃俭用，压缩消费，从而造成严重的内需不足。中国社会科学院出版的 《２００８年社会蓝皮书》认为，房价持续增高压抑了其他方面的消费。

　　５月底央行在全国５０个大、中、小城市进行了城镇储户问卷调查，６月１２日公布的调查结果显示，居民购房意愿低位徘徊，超过６成居民认为当前房价 “高，难以接受”。４７％的城镇居民在安排支出时选择“更多地储蓄”，此比例比上季提高９．５个百分点，升至历史最高仅有１５．１％的城镇居民选择“更多 地消费”，比上季下降１４．６个百分点，降至历史最低。

　　国民经济的增长，靠的是投资、消费和出口三驾马车拉动。在国际金融危机的背景下，我国经济暴露出来的突出问题是ＧＤＰ结构不均衡，外贸依存度过高。７ 月１６日，国家统计局新闻发言人李晓超在国新办新闻发布会上称，２００９年上半年，投资对经济增长贡献率为８７．６％，拉动ＧＤＰ增长６．２个百分点最终 消费对经济增长贡献率为５３．４％，拉动ＧＤＰ增长３．８个百分点净出口对经济增长贡献率为－４１％，下拉ＧＤＰ增长２．９个百分点。在当前外需减弱的情 况下，迫切需要通过扩大内需来弥补外需对经济的拖累，而扩大内需的关键是刺激消费增长。从楼市消费对经济的拉动作用来看，高房价的挤出效应，影响到了居民 的日常生活和消费行为，已经成为制约消费启动的最大阻力。

　　发 展

　　众多实体企业进入“泡沫”场

　　房地产市场的热度反映在土地市场上，是房地产企业拿地的热情不断高涨，各地“地王”频现，在今年５－６月，全国接连诞生将近１０个新“地王”。据最新 公布的土地交易信息显示，５月份，全国６０个重点城市共成交土地５５３宗，同比增长７３％成交土地面积２６８６万平方米，同比增长８９％。

　　对此，不少业内专家认为，目前土地市场的疯狂，缺乏宏观经济形势的支持，显得有点基础不牢，可能助长新一轮楼市泡沫。北京广渠路地王拍出之后，业内大腕潘石屹反复向媒体申诉“地价太不理性了，实在是看不懂。”

　　更让人担忧的问题是土地拍卖中的举牌者。北京、上海、广州、深圳等城市诞生的８块“地王”，几乎都是上市公司或其控股公司。北京备受瞩目的广渠路１５ 号地由中化集团下属中化方兴投资管理有限公司获得，奥运村乡地块由中电旗下的成都中泽置业获得。对于中化和中电这两家国资委下属的央企航母很多人并不陌 生，但是它们旗下出面竞价的两家下属公司虽然都号称房地产业是其公司主业，但在地产圈内却远非主流公司。

　　当更多的纺织企业、制药企业等非房地产企业高价举牌土地市场，杀入房地产行业的时候，我国的产业结构及经济的可持续发展令人担忧。经济学家李开发表示 “近年来，我国民营企业普遍出现利润低、投资回报率差的现象，多个行业投资回报率低于３％。这样低的投资回报率，带来两个问题，一是企业效益不佳，银行不 愿向其提供贷款二是企业投资人因为回报率低，抽调其中的资金参与房地产的投资与炒作。最突出的是海尔电器、海信电器、大中电器等都大举进入房地产市场。海 尔重金进入房地产的事实说明，我国的实体经济企业为寻求利润开始进入房地产的投资与投机市场。”今年以来，尤其是５月份以来房地产市场接连火暴，房价蹿 升，在李开发看来，归根结底就是因为实体经济、社会资金在其他领域找不着保值增值的项目。高额的房价使产业资本投资其他产业收益率下降，风险加大，迫使产 业资本投向利润高、技术门槛低的房地产业，或者直接将资本投入楼市，而这将会造成更大的泡沫。

　　保增长，与多个重点行业关联紧密的房地产市场很重要，然而过度依赖房地产投资拉动经济增长却是无法持续的。要巩固经济回升的基础，增强发展的可持续 性，必须加大经济结构调整力度。只有引导固定资产投资方向，实现产业平衡，我国经济才能健康稳定地发展。众多实体企业进入房地产业不是一件好事。

　　风 险

　　高房价使银行风险陡然加大

　　近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了争夺此项业务恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。国家统计局数据显 示，１－６月，房地产开发企业本年资金来源２３７０３亿元，同比增长２３．６％。其中，国内贷款５３８１亿元，增长３２．６％利用外资２４３亿元，下降 ２９．７％企业自筹资金８２４１亿元，增长１０．４％其他资金９８３７亿元，增长３４．７％。在其他资金中，定金及预收款５７５８亿元，增长２７．７％个 人按揭贷款２８２９亿元，增长６３．１％。央行数据显示，在上半年７．３７万亿元新增信贷中，有５３８１亿元的信贷资金进入房地产开发领域。

　　房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，隐藏着巨大风险。

　　我国房地产开发资金构成与国外相比，存在企业自有资金不足、过分依靠银行贷款的问题，房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上。目前全国房地产银行 贷款依赖水平在５０％左右，而部分大型城市开发商对银行信贷资金的依赖程度已高于８０％。银行风险同房价上涨成正比例增加，一旦房价较大幅度下降，地产金 融危机不可避免。

　　房价的快速上涨使得社会各界关于房地产行业泡沫的争论日益激烈，保持房价稳定又提到议事日程上来。如何让房价与自住购买力保持均衡，如何让房地产健康 发展成为支撑经济复苏的重要力量，如何加快保障房建设让低收入人群安居，对刚刚企稳回升的中国经济来说，这是下半年迫切需要解决的现实课题。目前我国经济 正处在企稳向好的关键阶段，楼市的走向需要密切关注。


　　发改委专家：

　　房价涨太快

　　可能危及经济复苏

　　上半年，中国新增贷款创下７．３７万亿元人民币的天量，引发市场对流动性过于充裕的担忧。国家发改委宏观经济研究院经济研究所副所长宋立研究员在接受记者专访时坦言，中国货币政策眼下正面临两难选择，需在促进经济自主回升和防范风险之间实现艰难平衡。

　　这位专家直言，当前中国新增贷款总量偏多、货币供应增长偏快，虽然目前尚未造成现实的通胀压力，但对信贷结构及其对资产价格、资产质量等的不利影响需给予高度关注。

　　宋立认为，在宏观调控重点从“保增长”到“调结构”逐渐转换之际，货币政策应从总量扩张转到结构优化上来。但为了不伤及尚未完全启动的民间投资等市场化需求，货币政策不能进行方向性调整，而是要适时进行必要的预调和微调。

　　这种预调和微调体现在两个方面。一是适当控制房贷和可能进入股市的短期贷款，同时适当调节政府投资引致的信贷投放，从总量上控制大中型银行的信贷投放。

　　从中长期看，中国经济的真正复苏有赖房地产市场的回暖。但宋立提醒说，如果不加以适当微调，可能出现“成也房地产，败也房地产”的局面。最近一段时 间，中国房价上涨过快，出现了一定的投机成分。如果房价继续过快上涨，后续需求又难以跟上，或将造成房价下跌和一定程度的银行坏账，甚至有可能造成经济复 苏的反复。

　　他认为，中国当以日本上个世纪８０年代的房地产市场泡沫和美国次贷危机前的地产泡沫为鉴，对个人住房贷款快速增长和房地产企业贷款相对宽松进行必要的调整。而股指快速上扬蕴含的风险和银行放贷激增积累的信用风险和市场风险，在他看来，也是需要防范的。

　　另一个亟须调整的则是新增贷款的结构。宋立建议，货币当局应引导商业银行将贷款重点从大项目、大企业逐步转向中小企业、非公经济、中西部和农村地区，同时加大对结构调整、技术创新等的信贷支持，增强经济自主回升的稳定性和持续性。(据中新社)

【转自】http://news.cnfol.com/090805/101,1584,6299937,00.shtml

【链接】

谢国忠：美元恢复强势时 中国股市和房市将遭遇雪崩 http://finance.ifeng.com/news/opinion/fhzl/20090804/1035281.shtml

时寒冰：依赖房地产的国家为何总是难逃崩盘 http://finance.ifeng.com/news/opinion/fhzl/20090804/1035257.shtml

郎咸平：中国经济呈现虚假繁荣 并未回暖 http://finance.ifeng.com/news/hgjj/20090803/1031342.shtml

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